SAMO ZA SADAŠNJE I BUDUĆE STANARE NASELJA STEPA STEPANOVIĆ: Na ovom linku možete dobiti informacije kako da postanete član Udruženja naselja Stepa Stepanović.

Trenutne vrednosti euribora:

Euribor rates
Istorijske vrednosti euribora:
(pređite preko grafika za veću sliku)
some_text


Grafik sam ubacio (na predlog jedno od korisnika) da bi se stekla slika da je trenutna vrednost euribora najniža od kada postoji.

Raspon euribora je bio od 0,32% (2013g) do 5,22% (2008g).

Euribor neće skočiti iznenada, on raste polako, ali svejedno nije loše da imate predstavu o njegovoj veličini kada budete planirali kredit od 20-30g, kao i da uzmete u obzir da mu je srednja vrednost oko 2.7% (sa naših 4.5% bankarske marže to dođe na 7.2% kamate).


Poslednje izmene:

Možete me kontaktirati za bilo kakve izmene, pojašnjena i dorade na ivankaric@gmail.com.


Share


How to Make A Website
Hit counter
1. Vrsta kredita

2. Uslovi kredita

3. Nekretnina

4. Učešće:

5. Grejs

6. Kredit banke

8. Anuitetni plan
 
8. Izračunate cifre
Cena nekretnine:
Moje učešće [%]: %
Moje učešće [€]:
Od toga kapara [€]:
Učešće države [%]: %
Učešće države [€]:
Mesečna rata državi:
 
Trajanje grejsa: m
Kamata u grejsu:
Mes. rata u grejsu: %
 
Glavnica:
Period otplate: m
Mesečna rata:
Kamata:
Kamata [%]: %
 
Ukupni period otp.: m
Ukupna kamata:
Ukupna cena:
Ukupna cena [%]: %
LTV: %
 
0. Opšta pravila
Klikom na sivu traku možete da sakrijete ili prikažete polja koja su u njoj.
Decimale se razdvajaju tačkom.
Generalno bi trebalo da se bilo kakvom izmenom gase polja koja su zavisna od te promene.

1. Vrsta kredita
Za sada je subvencionisani stambeni kredit (a verovatno će samo to i da ostane).

2. Uslovi kredita
Minimano učešće 10%. (GDS traži 5% kapare, što je olakšica u početku, ostatak se uplaćuje po konačnom odobrenju kredita)
Učešće države 10%.
Period otplate državi 60 meseci.
Kamata na državni deo 0%.
Napraviću da moze i to da se menja, ali otom potom.

3. Nekretnina
Ovde birate da li ćete uneti cenu i veličinu nekretnine ili samo da unesete ukupnu cenu.

Bitan podatak: UKUPNA CENA

4. Učešće
Ovde birate koliko ce biti vaše učešće (ne manje od minimuma iz tačke 2.).
Minimalno učešće je ustvari kapara koja se daje po potpisivanju ugovora (10%).
Ako pak rešite da date više od 10% učešća (recimo 14%) onda se ostatak (4%) daje po odobravanju kredita od strane banke.
To Vi određujete i to ce sve da vam piše u ugovoru kada ga potpišete: koliko dajete kao kaparu i da li i koliko dajete preko toga (a sve to zajedno čini vaše učešće).

Učešće možete da zadajete u % ili €.

Klikom na dugme "Izračunaj učešće države i teraj dalje" vam izračunava vrednost vašeg učešća u evrima
kao i učešće države u % i evrima (i mesečnu ratu koju dajete zadnjih 60 meseci).

To je bitno, jer država ne daje 10% učešća uvek, već po formuli (10 - 0.1*MojeUčešće)/0.90 .
Formula deluje čudno ali ona ustvari opisuje da država tretira cenu nekretnine po odbijanju vašeg učešća kao da je to 90% kredita i taj deo se deli na 80% (deo banke) i 10%(deo države). Kada date 10% učešća država daje 10 ali ako dajete više država daje manje.

Bitan podatak: MOJE UČEŠĆE, UČEŠĆE DRŽAVE, MESEČNA RATA DRŽAVI

5. Grejs
Ovde birate da li ćete koristiti grejs period u otplati vašeg kredita.

Postoje dve vrste grejsa:
1. Grejs period bez pripisa kamate -
kada plaćate za vreme trajanja grejsa kamatu i posle završetka grejsa imate istu glavnicu sa kojom ste i počeli otplatu, ali na kraći period (oduzima se grejs od perioda otplate) pa vam je rata veca.
Grejs izračunavate po formuli: (Kamata * Glavnica) / 1200 i tako dobijate koliko ćete mesečno plaćati u grejs periodu.

2. Grejs period sa pripisom kamate -
kada ne plaćate ništa ali vam se svakog meseca dodaje kamata na glavnicu i onda iznova izračunava kamata i tako u krug, svo vreme trajanja grejsa, što za posledicu ima da vam je po završetku grejsa glavnica veća nego kada se uzeli kredit, plus na kraći period pa je rata dosta veća.
Izračunavanje grejsa je komplikovanija: po istoj formuli određujete kamatu za prvi mesec ali svako sledećeg meseca glavnica raste za iznos kamate iz prethodnog meseca.

Primer:
Kredit: 40.000e
Period: 15g
Kamatna stopa: 6%
=>
Mesečna rata: 337,54e

Grejs bez pripisa 12 meseci :
Mesečna rata u grejsu: 200e
Ukupna kamata: 2400e
Glavnica: 40.000e
=>
Mesečna rata: 352,5e (period otplate je sad 14g jer je prva godina bila grejs, pa zato i veća rata)

Grejs sa pripisaom 12 meseci Mesečna rata u grejsu: 0e
Ukupna kamata: ~2500e
Glavnica: 42.500e (dodaje se kamata na glavnicu)
=>
Mesečna rata: 374,5e (period otplate je sad 14g jer je prva godina bila grejs, pa zato i veća rata (plus pripisana kamata))

Bitan podatak: UKUPNA KAMATA U GREJSU, MESEČNA RATA U GREJSU

6. Kredit banke
Ovde samo zadajete period otplate kredita (bez grejsa, to će kalkulator sabrati na kraju pa ćete imati ukupan broj meseci vraćanja kredita)
i kamatnu stopu.

Period otplate je kod svih banaka min 60 meseci (ako ste tražili grejs period onda je minimalni period 60 - broj meseci grejsa) a maximum je 25g (300 meseci) jer se zadnjih 5g vraća državi (pa otuda na sajtovima kredit na 30g, jer je 5 za državu).

Klikom na "Izračunaj konacno koliko ću da plaćam" vam se popunjavanju podaci u susednoj kolikoni "Izračunaj cifre"

Ukoliko izaberete "Prikaži plan otplate" u tabu "Anuitetni plan" možete da vidite koliko plaćate kamate a koliko glavnice u svakoj rati vašeg kredita.


8. Izračunate cifre
Ovde jasno vidite:
- Mesečnu ratu u periodu kada vraćate banci kredit.
- Ukupan broj meseci trajanja kredita
- Ukupnu kamatu koju ćete platiti (što uključuje i kamatu u grejsu)
- Ukupnu cenu kredita
- LTV: je odnost glavnice i ukupne cene nekretnine (tj deo koji koji ostaje kada se oduzme vaše i učešće države) jer to služi za osiguranje kredita kod NKOSK.
Ukoliko je LTV između 70 i 80, početni procenat osiguranje je 2.5% a ako je manje od 70 onda je 1.5%.
Da bi LTV bio manji od 70 morate da date učešće vece od 12%. Veće učešće od 12% morate da date ako ste izabrali grejs period sa pripisom kamate na glavnicu jer je glavnica veća pa je i odnos glavnice i ukupne cene veći.

Bitan podatak: MESEČNA RATA, UKUPNA CENA, UKUPNA KAMATA, LTV

1. Kredit

2. Učešće:

3. Grejs

4. Kredit banke

5. Anuitetni plan
 
6. Izračunate cifre
Iznos kredita:
Moje učešće [%]: %
Moje učešće [€]:
 
Trajanje grejsa: m
Kamata u grejsu:
Mes. rata u grejsu: %
 
Glavnica:
Period otplate: m
Mesečna rata:
Kamata:
Kamata [%]: %
 
Ukupni period otp.: m
Ukupna kamata:
Ukupna cena:
Ukupna cena [%]: %
LTV: %
 
0. Opšta pravila
Klikom na sivu traku možete da sakrijete ili prikažete polja koja su u njoj.
Decimale se razdvajaju tačkom.
Generalno bi trebalo da se bilo kakvom izmenom gase polja koja su zavisna od te promene.

1. Kredit
Ovde se samo unosi cena nekretnine (iznos kredita).


2. Učešće
Ovde birate koliko ce biti vaše učešće.
Učešće možete da zadajete u % ili €.

Klikom na dugme "Izračunaj i teraj dalje" vam se izračunava vrednost vašeg učešća u evrima i/ili procentima.


3. Grejs
Ovde birate da li ćete koristiti grejs period u otplati vašeg kredita.

Postoje dve vrste grejsa:
1. Grejs period bez pripisa kamate -
kada plaćate za vreme trajanja grejsa kamatu i posle završetka grejsa imate istu glavnicu sa kojom ste i počeli otplatu, ali na kraći period (oduzima se grejs od perioda otplate) pa vam je rata veca.
Grejs izračunavate po formuli: (Kamata * Glavnica) / 1200 i tako dobijate koliko ćete mesečno plaćati u grejs periodu.

2. Grejs period sa pripisom kamate -
kada ne plaćate ništa ali vam se svakog meseca dodaje kamata na glavnicu i onda iznova izračunava kamata i tako u krug, svo vreme trajanja grejsa, što za posledicu ima da vam je po završetku grejsa glavnica veća nego kada se uzeli kredit, plus na kraći period pa je rata dosta veća.
Izračunavanje grejsa je komplikovanija: po istoj formuli određujete kamatu za prvi mesec ali svako sledećeg meseca glavnica raste za iznos kamate iz prethodnog meseca.

Primer:
Kredit: 40.000e
Period: 15g
Kamatna stopa: 6%
=>
Mesečna rata: 337,54e

Grejs bez pripisa 12 meseci :
Mesečna rata u grejsu: 200e
Ukupna kamata: 2400e
Glavnica: 40.000e
=>
Mesečna rata: 352,5e (period otplate je sad 14g jer je prva godina bila grejs, pa zato i veća rata)

Grejs sa pripisaom 12 meseci Mesečna rata u grejsu: 0e
Ukupna kamata: ~2500e
Glavnica: 42.500e (dodaje se kamata na glavnicu)
=>
Mesečna rata: 374,5e (period otplate je sad 14g jer je prva godina bila grejs, pa zato i veća rata (plus pripisana kamata))

Bitan podatak: UKUPNA KAMATA U GREJSU, MESEČNA RATA U GREJSU

4. Kredit banke
Ovde samo zadajete period otplate kredita (bez grejsa, to će kalkulator sabrati na kraju pa ćete imati ukupan broj meseci vraćanja kredita)
i kamatnu stopu.

Period otplate je kod svih banaka min 60 meseci (ako ste tražili grejs period onda je minimalni period 60 - broj meseci grejsa) a maximum je 30g (360 meseci).

Klikom na "Izračunaj konacno koliko ću da plaćam" vam se popunjavanju podaci u susednoj kolikoni "Izračunaj cifre"

Ukoliko izaberete "Prikaži plan otplate" u tabu "Anuitetni plan" možete da vidite koliko plaćate kamate a koliko glavnice u svakoj rati vašeg kredita.


6. Izračunate cifre
Ovde jasno vidite:
- Mesečnu ratu u periodu kada vraćate banci kredit.
- Ukupan broj meseci trajanja kredita
- Ukupnu kamatu koju ćete platiti (što uključuje i kamatu u grejsu)
- Ukupnu cenu kredita
- LTV: je odnost glavnice i ukupne cene nekretnine jer to služi za osiguranje kredita kod NKOSK.
Ukoliko je LTV između 70 i 80, početni procenat osiguranje je 2.5% a ako je manje od 70 onda je 1.5%.

Bitan podatak: MESEČNA RATA, UKUPNA CENA, UKUPNA KAMATA, LTV


1. Kredit

2. Anuitetni plan
 
3. Izračunate cifre
Iznos kredita:
Period otplate: m
Mesečna rata:
Ukupna kamata:
Ukupna kamata [%]: %
 
Ukupna cena:
Ukupna cena [%]: %
 
0. Opšta pravila
Klikom na sivu traku možete da sakrijete ili prikažete polja koja su u njoj.
Decimale se razdvajaju tačkom.
Generalno bi trebalo da se bilo kakvom izmenom gase polja koja su zavisna od te promene.

1. Kredit
Ovde samo zadajete period otplate kredita i kamatnu stopu.

Period otplate je maximum 30g (360 meseci).

Klikom na "Izračunaj koliko ću da plaćam" vam se popunjavanju podaci u susednoj kolikoni "Izračunaj cifre"

Ukoliko izaberete "Prikaži plan otplate" u tabu "Anuitetni plan" možete da vidite koliko plaćate kamate a koliko glavnice u svakoj rati vašeg kredita.


3. Izračunate cifre
Ovde jasno vidite:
- Mesečnu ratu u periodu kada vraćate banci kredit.
- Ukupan broj meseci trajanja kredita
- Ukupnu kamatu koju ćete platiti (što uključuje i kamatu u grejsu)
- Ukupnu cenu kredita

Bitan podatak: MESEČNA RATA, UKUPNA CENA, UKUPNA KAMATA

Prevremena otplata kredita:
Iznos prevremene otplate:  
Iznos koji uplaćujete banci:  
Iznos koji uplaćujete državi:  
   

Prevremena otplata je odlična stvar, naravno za one koji to mogu da priušte.
Prevremenom otplatom, bukvalno dajete novo učešće, čime štedite na kamati koju morate da platite banci.
Ugovorom je propisano da se ne naplaćuje naknada na prevremenu otplatu ukoliko u periodu od 12 meseci date do 1.000.000 (i slovima, milion dinara :).
Ukoliko je suma veća, dajete 1% kamate i to ako imate više od godinu dana do kraja otplate kredita, a 0.5% ukoliko imate manje.

Prevremena otplata subvencionisano kredita se deli na deo kojim otplaćujete banku, i deo kojim otplaćujete državi (iznose imate u poljima gore).

Vrednosti se dobijaju prema formuli:
Deo banci: (IznosPrevremenOtplate / 0.90) * 0.8
Deo državi: (IznosPrevremenOtplate / 0.90) * 0.1

Kada dajete novac za prevremenu otplatu, imate kao opciju da nastavite da plaćate rate na isti period
(što znači da su vam rate manje, jer vam je glavnica manja)
ili da radite skraćenje roka otplate.

U ovom prvom slučaju, ne morate ništa dodatno da radite, banka vam automatski od sledeće rate preračuna manji iznos, dok je drugi slučaj komplikovaniji (skraćenje roka otplate) .

Ukoliko se radi skraćenje roka otplate, onda se bukvalno pravi nov predlog jer je potrebno da podnosioc zahteva bude kreditno sposoban za novu ratu,
potrebno je dostaviti nov zahtev za kredit, povlači se nov izveštaj KB-a, sagledava promet po tekućem računu...
Nov iznos rate može dovesti do promene visine premije osiguranja kredita kod NKOSK, ukoliko se menja interval procenta zaduženosti,
te je moguće da se od strane NKOSK traži doplata premije,
zatim postoje troškovi oko izmene rešenja o upisu hipoteke (troškovi katastra), troškove izdavanja novog lista nepokretnosti ( taskođe katastar) i konačno troškove banke. Inače, ovo su i troškovi kada se želi promena predmeta hipoteke...

Tim manjim iznosima prevremene otplate, možete da anulirate povećanje 6m euribora. On raste, vi dodate malo para, pa time smanjite ratu na onu koju ste imali.
Takođe bitna stvar je što se odnos između glavnice koju dugujete banci i deo koji dugujete državi menja,
(što više otplaćujete, vremenom smanjujete glavnicu a deo državi se plaća na kraju pa je uvek isti),
ali odnost delova prevremena otplate drzavi i banci ostaje uvek ovakav (provereno, tražio je NKOSK).

To znači, da kako vreme prolazi a vi dajete novac za prevremenu optaplatu, više se para skine sa glavnice i time manje plaćate kamate (što je fantastična stvar).

Kako ćete izračunati kolika vam je rata kredita posle prevremene otplate?

Jedna divna zanimljivost kamatnog računa je da ako uzmete iz anuitetnog plana ostatak glavnice posle određenog broja meseci plaćanja i izračunate novi anuitetni plan sa tom glavnicom (istom kamatom) i manjim periodom (za broj meseci koje ste platitli) dobijate isti anuitete.
Tj prvi mesec placate ratu koja je ista kao da ste nastavili da placate po prvom anuitetnom planu i odnos kamate i glavnice koji se otplaćuju je isti.
Iz toga sledi da je potrebno da samo oduzmete deo prevremene otplate od glavnice i preračunate novu ratu za istu kamatnu stopu i ostatak broja meseci.

Primer:

Na prvoj slici vidimo kredit od 50.000e na 240 meseci i sa 5% kamate (kao i početni deo anuitetnog plana otplate kredita).
Ukoliko plaćamo rate 9 meseci ostatak glavnice nam je 48.886,77e, i koju koristimo da izracunamo ostatak anuitetnog plana (slika 2).
Ovog puta nam broj meseci nije 240 jer smo otplatili 9 meseci, vec je 231 (kamata je ista).
Iz priloženog se vidi da je anuitetni plan isti kao da smo gledali prvi anuitetni plan od 10. rate.
I potpuno je ista rata (329.98€).

Ukoliko pak uplatite posle 9 meseci prevremenom otplatom 5.000€ (od toga banci ide 4444.44€) (231 mesec, kamata 5%) pri čemu je glavnica manja (48886.77 - 4444.44 = 44442.33€).
Dobijate manju ratu (299.98€) i naravno drugaciji plan otplate, u kome vam je manja kamata.
Kreditom sa slike 2 dajete 27338.11€ kamate a sa prevremenom otplatom sa slike 3, ukupna kamata je 24852.72€, tj. uštedite ~2.500€ (što nikako nije zanemarljivo).


Ovde ću opisati kako se vrši odabir i plaćanje nekretnine u Građevinskoj Direkcije Srbije (GDS)

1. Odabir stana:
Stan birate u Građevinskoj Direkciji Srbije (na korisnim likovima imate sajt kao i mapu gde se nalaze).
Kada odete kod njih, u jedno veliku prostoriju sa mapama stanova, pitate ljubazne tete šta vas interesuje i one vam objasne da li postoje stanovi sa vasim željama i nadanjima.
Poželjno bi bilo da pre toga pogledate šta ima na sajtu GDS-a, čisto da biste znali šta tražite.

Cene stanova su od 1250€/kv do 1290€/kv (zavisi od zgrade i veličine stana (veći stanovi su malo jeftiniji)

2. Rezervacija:
Kada nađete stan po vašoj želji, vršite rezervaciju.
Rezervacija traje 7 dana u okviru kojih možete da odustanete kao i da menjate rezervacije. (Rezervisani stan ne može niko da kupi sem Vas).
Kada rezervišete stan takođe se i dogovorite kada ćete doći da potpišete ugovor (to je na kraju tih 7 dana za izmenu rezervacije).
Taj period je poželjno iskoristiti za odabir banke, ili bar sužavanja izbora, čisto da biste znali koliko će vas koštati stan i da li ćete moći da ga kupite.
Ukoliko ipak rešite da uzmete stan morate na dan potpisivanja ugovora u GDS-u da se izjasnite koliko će biti vaše učešće. Učešće ne mora da bude minimalno ali zato vašim povećanjem učešća, država učestvuje manje.
Zašto morate da kažete koliko dajete učešća, pa zato što to ide u ugovor koji potpisujete taj dan (u 10 primeraka).

Tada vam kažu i gde i kada idete da overite ugovor (~30.000din) i gde plaćate kaparu i kad, za šta, takođe imate 7 dana.

3. Overa ugovora:
Ja sam išao u Timocu 15 (ne znam koji je sud, nije ni bitno). Tamo vam ispečatiraju ugovor i izjave da nećete da izdajete stan (niti da ga prodajete) 5godina, vama i vašem supružniku (ako imate, naravno).
Tek posle toga idete da uplatite kaparu (10% vrednosti stana) i to na racun i u banci koju su vam dali u ugovoru. Bez overenog ugovora ne možete da platite kaparu.
Ukoliko ne overite ugovor, sve se raskida, isto tako i ako ne platite kaparu (jedino što ste u tom slučaju dali ~30.000din za overu, koje vam propadaju).
Ukoliko odustanete od cele kupovine pošto platite kaparu, povraćaja nema.

4. Banka:
Od potpisivanja ugovora imate 90 dana da zatvorite finansijsku konstrukciju sa nekom bankom. Ukoliko ne uspete za tih 90 dana, imate pravo na aneks ugovora od još 30dana.
Banku birate po vašim željama i mogućnostima, lično sam za što manji period otplate jer je tad kamata najmanja, sve duži periodi povećavaju kamatu i ništa više.
Grejs period je takođe loša investicija ali mnogi neće moći drugačije da prežive jer plaćaju već jednu kiriju.
U svakom slučaju, odete u banku i saznate koliko ćete da plaćate, složite se sa tim i tražite da vam daju šta je potrebno od papira za davanje zahteva za kredit.
Ovo je ono što sam ja donosio, razlike naravno mogu da postoje, naročito ako imate sadužnika.
Bitna stavka - INTERKALARNA KAMATA (IKK). Šta je to? Pa kako banke obrađuju i naplaćuju kredite krajem meseca (ne mora da znači, ili mora, to još ne znam), onda ako vam odobre kredit pre kraja meseca, smatra se da ste uzeli grejs period za te dane (barem sam ja tako shvatio) i onda vam naplate između ~200e i 0e u zavisnosti od dana kada vam je odobren kredit.
To naravno zavisi samo od njih i to možete da smanjite u dogovoru sa bankom, ako imate vremena (onih 90 dana pa još i koji aneks za produžetak) da odložite plaćanje kredita što bliže kraju meseca. (popričajte sa ljudima u banci, mada je to ionako tek kada se završi ceo proces odobaravanja).

5. Dokumentacija za zahtev:
Kod sebe vec imate 3 overena primerka ugovora kao i dokaz da ste uplatili kaparu.
Ostala dokumentacija je:
1. Zahtev za kredit: popunjavate kod kuce.
2. Upitnik za fizicko lice: popunjavate kod kuce.
3. Zahtev za osiguranje: odnosi se na NKOSK, takođe popunjavate sami.
4. Potvrda o stalnom radnom odnosui duzini radnog staza: vadite u firmi.
5. Resenje o administrativnoj zabrani i isplatni listici za 3 meseca (prosek plate): vadite u firmi.
6. Fotokopija licne karte: ako imate cipovanu onda to vadite u banci pri predaji zahteva.
7. Zahtev za dobijanje finansijskih sredstava iz budzeta Republike Srbije: popunjavate sami.
8. Izjava overena u sudu da vi (ni supruznik) ne posedujete nekretnine: popunjavate sami, overavate u sudu.
9. Izvod iz maticne knjige vencanih: ako imate supruznika.
10. Potrda firme supruznika o primanjima u poslednja tri meseca ili overa u sudu da je nezaposlen.
11. Uverenje uprave javnih prihoda o porezu na imovinu: vadi se u upravi javnih prihoda opstine gde ste prijavljeni.
12. Procena vrednosti nekretnine: birate procenitelja pa vam oni izrade, vi samo uplatite (ja sam uplatio ~6.000din).

Ovo je sve sto sam ja predao, naravno razlikuje se ako nemate supruznika, ako imate saduznika, ako imate svoju firmu ... (nemoguce je sve pokriti).
Bitno je da vam agent banke da sve informacije, ste ce naravno i uciniti. Ja nisam imao nikakvih problema oko prikupljanja dokumentacije (7 dana mlacenja).
Vrlo je bitno da sve proveravate jer kako rece jedna teta iz GDS-a: "Vi ste nama 1000-ti a sebi ste jedni jedini.". Ja sam upecao bar 2 greske (pogresno ime i maticni broj).

6. Odobrenje kredita:
Odobrenje kredita se sastoji iz vise celina:

  6.1. Odobrenje od strane banke, aka: Kreditni odbor:
Po primopredaji zahteva za kredit obrađuju ga razne instance u banci (filijala, pravnici ...) a onda zaseda kreditni odbor i on daje prvo u nizu odobrenja, potrebna za vas kredit.
Vreme odobravanja: 8-10 dana (u zavisnosti kada zaseda kreditni odbor u izabranoj banci).

  6.2. Odobrenje od strane NKOSK:
Po odobrenju kreditnog odbora, banka salje sve potrebno NKOSK-u na odobrenje (vi nista ne radite, možete samo da se informisete u banci dokle je odobrenje stiglo).
Vreme odobravanja: 7-10 dana.

  6.3. Odobrenje od strane Ministarstva finansija:
Po odobrenju NKOSK-a, banka salje sve potrebno Ministarstvu finansija koje mora da udari pecat na pare koje su odvojene za vas
(kada NKOSK odobri kredit, rezervisu se pare ali birokratija nalaze da Ministarstvo udari bar jedan pecat).
Vreme odobravanja: 7-10 dana.

  6.4. Banka pise ugovor:
Kada je sve odobreno (poslednja 3 koraka) onda banka pise ugovor o samom kreditu.
Vreme trajanja: 3-10 dana.

Sve do sada niste morali nista da radite, jedino mozda da zovete banku da pitate dokle se stiglo sa odobravanjem, ali cete zato morati malo da se potrudite u procesu upisa hipoteke.

7. Upis hipoteke:
Zovu vas iz banke da potpisete ugovor i da dobijete sve sto je potrebno za upis hipoteke.
U banci potpisujete ugovor i dobijate:

a. Zalozne izjave (4 primerka) koje se overavaju u I Osnovnom sudu (gde se nalaze zgrade a gde isturena odeljenja) (posle overe, 3 ostaju vama, 1 sudu).
[potrebno za predaju u banku posle dobijanja resenja o upisu hipoteke]
b. Izjava upoznatosti supruznika o uspostavljanju hipoteke (ako imate supruznika) (3 primerka) (posle overe, 2 ostaju vama, 1 sudu)
[potrebno za predaju u banku posle dobijanja resenja o upisu hipoteke]
c. Ugovor sa bankom koji ste potpisali.
[potrebno za upis hipoteke]
d. Ugovor sa državom o 20% koje su odvojili za vas (subvencija).
[potrebno za upis hipoteke]
e. Građevinsku dozvolu predmetne lamele.
[potrebno za upis hipoteke]

f. Banka salje u GDS zalozne izjave koji oni moraju da overe da biste to predali prilikom upisa hipoteke.
GDS vam javlja SMS-om koliko dinara je potrebno da uplatite da bi vam overili zalozne izjave.
(to vam jave za dan ili dva, takođe možete da ih zovete na telefone sa sajta, i mogu odmah da vam kazu da li su zalozne izjave stigle do njih (te sto im je banka poslala mailom) a mozda cak i da vam izdiktiraju kako glasi uplatnica).
To odete odmah da uplatite i morate uplatnicu da im odnesete (rade od 8-16) jer bez nje ne overavaju zalozne izjave.

Kada vam jave (za 3-5dana) da su izjave overene, idete da ih preuzmete.
Tamo osim zaloznih izjava dobijate i UGOVORE O ODRICANJU i PREDLOG ZA UKNJIZBU ZABELEZBE U REGISTAR NEPOKRETNOSTI (ili vec sta vam daju) (to ne nosite u katastar na upis hipoteke, vec u banku po dobijanju resenja o upisu).

Sada skupite sva dokumenta i odete u katastar (27. marta 43-45) i tamo uzmete broj za saltere 4-6 i sacekate red.
Tamo vam salter-man izračuna koliko je potrebno da platite i odete da uplatite to (oko 20.000 - 30.000 din u zavisnosti od velicine stana).
Tek kad uplatite dođete sa uplatnicom i papirima (trebace vam i novi broj :) i predate zahtev na istim tim salterima.

Dokumenta koja tada morate da imate su (podsecanje):
1. Uplatnica
2. Potpisan ugovor sa bankom (tačka c.)
3. Ugovor sa državom o subvenciji (tačka d.)
4. Građevinska dozvola (tačka e.)
5. Overene zalozne izjave od strane GDS-a (tačka f.)
6. Zahtev za upis hipoteke (popunjava vam i overava covek sa saltera i daje vam jedan primerak jer ce vam to trebati kada budete predavali dokumenta u banku po upisu hipoteke).

Obrada zahteva traje od 7-10 dana (ako nema nekih problema sa samim zahtevom, (mene su upozorili da moze da se desi da mi ime napisu pogresno ili tako nesto pa da zbog toga traje 10 dana duze)
Elem, bitno je da insistirate da hocete licno da preuzmete resenje jer ce vam onda javiti na mobilni kada je upis zavrsen.
(u poruci pise da je resenje doneto i da ce ga poslati na postu(!!!) ali ja sam otisao odmah taj dan kod njih, i preuzeo licno (na kraju saltera pa desno, vrata 15(i 16 ali to su ista vrata) (takođe vam treba broj:)).
Tamo samo pokazete broj predmeta koji ste dobili u SMS-u i licnu kartu, i dobijate resenje.
Ukoliko necete licno, onda vam salju postom (mom prijatelju su u posti zagubili resenje pa je muka trajala jos 10 dana)

Dakle, ukoliko ste overeli zalozne izjave (one za I osnovni sud) i izjave supruznika (ako ga imate, uzmite u obzir da on mora licno da potpise u sudu kada se overavaju), onda ste spremni za pretposlednji korak.

Po dobijanju resenja o upisu hipoteke idete u banku gde predajete sledece:
1. Resenje o upisu hipoteke.
2. Zalozne izjave overene u sudu.
3. Izjave supruznika (ako imate).
4. Overene zalozne izjave od strane GDS-a (ne predajte sve kada upisujete hipoteku, ali to ce ionako da vam kazu ovi iz GDS-a)
5. Zahtev za upis hipoteke overen prijemnim pecatom (to vam je dao covek sa saltera u katastru (tačka 6. iz podsetnika odozgo).

Odavde pa nadalje cekate jos par dana na NKOSK (oni daju neki poslenji pecat ili sta vec) i onda možete da razmisljate kada cete platiti sve sto treba i da zapocnete vraćanje kredita.

U banci u kojo sam ja se plaćanje vrsi sredom a najava mora da se izvrsi prethodnog petka (trebovanje para je inače naredba NKOSK-a i važi SAMO za subvencionisane kredite).
Bitno je naglasiti da oni koji su imali aneks za produzenje roka plaćanja (aneks se predajom molbe i uverenja iz banke da ste u tom i tom koraku procesa odobravanja kredita) moraju da donesu taj overeni ankes kada budu hteli da vrse isplatu para GDS-u, tj. kada budu ugovorili pocetak otplate kredita.

Napomena: uverenje i molbu za aneks predajte pred sam istek 90 dana koje ste imali, jer je njima potrebno 15-tak dana da donesu odluku o aneksu pa samim tim imate i tih 10-15 dana vise za realizaciju kredita (pored 30 dana, koliko dobijate aneksom)

Ukoliko imate dosta dana za odobrenje ugovora (recimo da ste produzili jos 30dana a sve ste vec zavrsili) dogovorite se o realizaciji kredita tako da platite sto manje interkalarne kamate. Sto blizi kraju meseca, to je manja kamata.

Tek sada morate da odresite kesu, bar sto se dodatnih troškova tice, jer plaćate NKOSK (1500-2000e), 0,5% vrednosti kredita za banku, osiguranje nekretnine (40e) i sta god jos treba...

8. Otplata kredita: Ukoliko se resite za prevremenu otplatu (ne mora u celosti) morate da znate da otplacujete i deo kredita banke i deo države u nekom procentu koji određuje banka (raspitacu se za to sto pre pa cu i to dodati).
Ne možete samo da otplatite deo kredita banke.

Bitna stvar kod prevreme otplate je sto banke moraju u ugovoru (zbog zakona o zastiti potrošaca) da daju mogucnost prevremene otplate na koju se ne plaća naknada.
U mom ugovoru pise da za sve uplate koje su manje od 1.000.000din u okviru jedne godine, ne ide nikakva naknada (sto je odlicno jer to je kao da dajete dodatno učešće, samo smanjujete glavnicu).
Za sve vece iznose se plaća naknada (u mom slucaju 1%).
Takođe je bitno naglasiti da kada vrsite prevremenu otplatu, možete da nastavite da plaćate kredit za isti vremenski period (sto znaci da ce vam se rata smanjiti) ili da napravite aneks ugovora kojim cete da skratite vreme plaćanja.
Za ovo drugo postoje troškovi izmene ugovora, odobravanje od strane NKOSK-a i ko zna sta jos (jer se tretira kao da menjate ugovor pa sve mora da se ispita (cak i vasa platezna moc)) ali to nazalost ne znam u detalje.


Za sve primedbe, pitanje, ispravke, pisite na ivankaric@gmail.com.

Dodatni troškovi:
Sigurno necu pokriti sve sto je bilo od troškova, ali cu pokriti najkrupnije stvari.

Inicijalni troškovi:      
Overa izjave o neizdavanju stana:   Din
Overa ugovora:   Din
       
Razne overe i takse:   Din
Procena stana [~50€]:   Din
       
Cena nekretnine:  
Glavnica (bez kamate u grejsu ako je sa pripisom):  
Kamata u grejsu (ako je sa pripisom):  
Kamata stopa:   %
LTV:   %
       
Troškovi po odobrenju kredita:      
Obrada kreditnog zahteva:   %
Iznos obrade kr. zah.:  
Osiguranje nekretnine [godisnje]:  
Izdavanje lista nepokretnosti:  
Naknada za upis hipoteke:  
Provizija za upis hipoteke:   Din
Razno:   Din
       
NKOSK:      
Obrada zahteva NKOSK:  
Osnovi procenat [prema LTV]:   %
       
Zavrsenost nekretnine ispod 50% [+0.5%]:
Nemam zivotno osig. u korist banke [+0.25%]:
Stepen kreditne zaduzenosti > 60% [+0.5%]:
Stepen kreditne zaduzenosti > 70% [+1%]:
       
Ukupni procenat za NKOSK:   %
Iznos za NKOSK:  
       
Interkalarna kamata:      
Dan odobrenja kredita:  
Iznos interkalarne kamate:  
 
Ukupno inicijalni trošak:
Ukupni trošak po odobrenju:
Ukupni trošak:


Ukoliko izračunate u kalkulatoru vas kredit, vrednosti (cena nekrentine, glavnica, kamata u grejs-u) ce se prekopirati i ovde, a naravno možete da menjate sve vrednosti.
Bilo koja izmena bi trebalo da izazove promenu ukupnog troška.

Razlog zasto sam odvojio glavnicu i kamatu u grejsu, kod pripisa kamate, je taj sto sam dobio informaciju iz banke da se na osnovu te sume racuna LTV (preko potreban za izračunavanje osiguranja NKOSK) a opet sve sto se racuna u odnostu na kredit banke, se racuna na osnovu glavnice sa kojom ste krenuli u kredit. Drugim recima, kamata u grejsu mi treba za LTV a sve vrednosti idu od glavnice koja je neopterecena tom cifrom (obrada kredita i NKOSK).

Dalje su opisati polja koja popunjavate.

Overa ugovora: Cifra zavisi od cene stana. Ovo je za stan od 46 kvadrata pa vi dodajte, ili smanjite malo, po osecaju :)

Razne overe i takse:
- Taksa za izvod iz maticne knjige vencanih (350din)
- Taksa za overu izjave da nemam (ni moja supruga) nekretnine u svom vlasnistvu (po 210din)
- Taksa za izvod iz uprave javnih prihoda o placenom porezu (i za suprugu) (po 230)
- Taksa za otvaranje deviznog racuna (potrebnog za plaćanje kapare) (~350din)
- Provizija na kaparu (~350din)

Procena stana:
Varira od 50 do 100e, ja sam prosao sa negde između (55e, kako zasto, nemam pojma)

Glavnica (bez kamate u grejsu ako je sa pripisom):
Vec sam objasnio zasto. (kao i za samu kamatu).

Obrada kreditnog zahteva:
Sve banke u kojima sam bio su mi rekle 0.5% od glavnice, ali sam za svaki slucaj ostavio da moze da se menja.

Osiguranje nekretnine:
Placa se svake godine, pa mora i pri odobrenju kredita jer je to prva godina. To je ~40e, nisam siguran koliko je tacno (u Din).

Naknada i provizija za upis hipoteke:
Ni sam ne znam sta je to ali tako su mi dali u ponudi kredita i to je valjda fiksno (mozda zavisi od velicine stana, ne znam).

Razno:
Ovo obuhvata:
- Troškove izdavanje menice (100din)
- Troškovi izvestaja iz Kreditnog Biroa (205din)
- Troškovi overe zaloznih izjava (1320din)
- itd...

NKOSK:
Ukoliko je LTV > do 70 onda je 2,5% ako je manje onda je 1,5% pocetni procenat za NKOSK osiguranje.
Ukoliko je zavrsenost objekta manje od 50% onda dodajete jos 0.5%.
Ukoliko niste uzeli riziko zivotno osiguranje (nesto kako kasko za kola) u korist banke, onda dodajte jos 0,25%
E sad sta je stepen kreditne zaduzenosti?
Stepen kreditne zaduzenosti je odnos kredita i vase plate, ali kada od vase plate odbijete sve kredite, administrativne zabrane, cekove, itd i minimalnu potrošačku korpu za prvog odraslog clana domacinstva. (otprilike 13.000din)
Minimalna potrošačka korpa za prvog clana domacinstva je (Minimalna potrošacka korpa / 2,2).
Malo deluje komplikovano, ali dovoljno je da od svoje plate oduzmete ~13.000din i sva zaduzenja koja imate trenutno i kada podelite mesečnu ratu kredita koju vracate banci sa tim ostatkom plate, dobijate stepen kreditne zaduzenosti (naravno pomnozeno sa 100%)
Ukoli izaberete stepen zaduzenosti > 70% onda odcekirajte > 60% jer se ne sabiraju.

Interkalarna kamata:
Interkalarna kamata se izračunava u odnosu na dan odobrenja u mesecu. Koliko sam shvatio svakog 28. u mesecu se vrsi plaćanje kredita ali vama kredit moze biti odobren bilo kog dana u mesecu, pa zato plaćate razliku (interkalarnu kamatu) za broj dana do 28.
Sto znaci najgore vam je ako vam odobre kredit 29. jer taga plaćate najvecu kamatu.
To se plaća jednokratno.
Gledajte na to kao na neki vid grejs perioda za dane pre 28. (ne kazem da je to neka uteha, samo cisto da shvatite sta je).

Eto to bi bilo otprilike to.


Obracun povraćaja:
Kvadratura:   m2
Cena nekretnine:  
Broj clanova porodice:  
povraćaj:  
povraćaj [din]:   D
Kvadratura povraćaja:   m2
Proces:

Povraćaj PDV se vrsi na osnovu broja clanova domacinstva.
Za prvog clana domacinstva se vraca PDV do 40m2 stana.
Ukoliko je stan manji od 40m2 onda za ceo stan a ukoliko je veci, samo za 40m2.
Za svakog sledeceg clana domacinstva se vraca PDV na dodatnih 15m2.

Izmenom bilo kojih cifara (kvadratura, cena, broj clanova), automatski se izračunava i povraćaj.

Povraćaj PDV se dobija kao (IzračunataKvadratura * CenaKvadrata) * 7.4%.
Zasto 7,4% a ne 8%? Zbog proporcije: 100 : 108 = x : 8 => x =~ 7,4074.
8% PDV-a je dodato na cenu ali da bi ste izračunali cenu bez PDV onda oduzimate 7.4%.


Dokumentacija:

Ovo je post koji sam nasao na forumu (beobild) jer ja jos nisam stigao do te procedure.

lila wrote:
Možda će nekog zanimati postupak povraćaja PDV-a. Moj stan ima manje od 40m2,
pa sam tražila povraćaj samo za mene. Kada celokupan iznos legne na račun GDS-a može da prođe 10-20
dana dok vas ne pozovu da dođete po papire koje će vam oni spremiti. Tada vam daju i spisak dokumenata
koje treba spremiti za poresku upravu. Dokumenta možete da poćnete da skupljate i pre toga. Evo šta treba sve spremiti:

1. Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV RFN obrazac RFN: http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/obrasci/RFN.pdf

2. Overena izjava kupca da kupuje prvi stan: Overila sam ovu izjavu u Sudu u Timočkoj. Popunite obrazac + 1 kopija koja ostaje sudu. Taksa je 210din. http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/obrasci/IKPS-PDV.pdf

3. Kupoprodajni ugovor (original ili fotokopija overena u sudu): U sudu u Timočkoj. Original na uvid + 2 kopije ugovora (od kojih jedna ostaje u sudu). Taksa je 710din. Šalteri za overu rade i subotom.

4. Račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV: Izdaje GDS. Od dana kad celokupna uplata legne na račun GDS-a do dana kada vas oni obaveste SMS-om da možete doći po papire koje oni spremaju može da prođe 10-20 dana.

5. Potvrda prodavca da je kupac u potpunosti izmirio ugovorenu cenu stana sa PDV-om - original: Izdaje GDS

6. Zapisnik o primopredaji stana: Ne treba za kupce stanova u Stepi (inače se PDV vraća tek kad se stanovi tehnički prime)

7. Dokaz o prebivalištu za kupce prvog stana: Može kopija lične karte ako još uvek imate staru, a ona je izdata pre 01.07.2006. Za ostale potrebno je uverenje o prebivalištu koje se vadi u Ljermontovoj. Čim se uđe u MUP, odmah levo uz stepenice na prvi sprat. Radi 6 šaltera. Prvo recite na šalteru šta vam treba i za koju svrhu. Za povraćaj PDV-a se ne plaća administrativna taksa. Popunite obrazac, predate na šalteru i sačekate da vam izdaju potvrdu. Radi i subotom do 22h. Meni su izdali za sva prebivališta redom.

8. Izvod iz matične knjige rođenih ne starije od 6 meseci: Vadi se u opštini na kojoj ste upisani kad ste rođeni a može i poštom.. Takođe se ne plaća administrativna taksa za povraćaj PDV-a. Samo naglasite za koju svrhu tražite izvod.

9. Uverenje o državljanstvu ne starije od 6 meseci: Sve isto kao izvod iz MKR, sem za one koji su državljanstvo dobili odlukom MUP-a tj. posle 1999. godine tj. bivše izbeglice ovaj izvod mogu da izvade u bilo kom MUP-u u bilo kom gradu.

10. Uverenje Uprave javnih prihoda sa opštine prebivališta da se ne duži porezom na imovinu (ukoliko kupac ima više opština prebivališta od 01.07.2006. onda sa svake opštine treba doneti uverenje). Ni za ovo uverenje se ne plaća administrativna taksa. Ako već sad imate prebivalište na opštini Voždovac (gde se naše naselje i nalazi), moraćete da sa sobom ponesete i fotokopiju (običnu, neoverenu) kupoprodajnog ugovora i dva poreska obrasca PPI-2, kako bi prvo bila urađena "fiktivna poreska prijava", a potom izdato poresko uverenje. Razliku, kako rekoše, u odnosu na ostale opštine pravi to što se nepokretnost nalazi na teritoriji opštine Voždovac.

11. Fotokopija kartice tekućeg računa.

12. Za kupce stanova u Stepi dostavlja se izjava o povraćaju više refundiranog PDV-a zbog razlike u kvadraturi: Izdaje GDS (Jer će se tačna kvadratura stanova znati tek po završetku izgradnje).

13.Račun /dokaz o isplati iz Banke.

Pošto je sedište GDS-a na Novom Beogradu, povraćaj PDV-a se traži u Poreskoj upravi Novi Beograd, Tošin Bunar 159 (bela zgrada na ćosku Tošinog Bunara i Milutina Milankovića), rade od 8-12 od ponedeljka do četvrtka, petkom ne rade, I sprat, soba 115. Kad teta pogleda i proveri da li ste doneli sve potrebne papire, predaćete sve na šalteru pisarnice u prizemlju. Onda čekate da vas pozovu da potpišete rešenje. Na to se sad čeka 45-60 dana (bar su meni tako rekli, mada na njihovom sajtu pise do 30 dana).
Kad se potpiše rešenje čeka se još jedna do 2 nedelje da vam uplate na račun.

Moja rata [50-750]:
Period otplate banci [60-300]: m
Kamata [4-10]: %
     
Moje učešće [%]:
Kredit banke [%]:
Učešće države [%]:
     
Cena nekretnine [100%]:
 
Promenom vrednosti slajdera "Moja rate", "Period otplate" i "Kamata" izračunavam "Kredit banke" i preko procenata koji se nalaze pored ucesca, dobijam kolika je ukupna cena nekretnine koju možete da uzmete.

Ukoliko hocete da date vise ucesca, to možete da podesite preko slajdera "Moje učešće", sto povlaci sa sobom promenu procenta ucesca države. U slucaju menjanja ucesca vrednost "Kredit banke" ostaje isti jer je to izračunato preko ova druga tri pomenuta slajdera, ali se zbog izmene odnosa ucesca i kredita dobija i drugacija ukupna cena nekretnine.

Ukoliko pređete cenu nekretnine od 100.000€ onda vam kao upozorenje, cena pocrveni.
Ovo je cisto da vidite kako i koliko utice rata, period otplate, kamata i učešće na ukupnu cenu nekretnine koju možete da uzmete na subvenicionisani kredit.
Takođe možete da vidite kako se pomera učešće države u zavisnoti od vaseg ucesca.


   
Upozorenje: ako koristite IE starije verzije, biće vam sve sporo, pa je bolje da odustanete.

Na ovim "zabavnim" graficima sam hteo da ilustrujem zavisnost promene kamate od kamatne stope i broja meseci trajanja kredita.

Kako ukupna kamata u procentima (pri čemu se ti procenti odnose na glavnicu) zavisi od broja meseci trajanja kredita i kamatne stope, ovde je iznos kredita dat samo kao ilustracija, ali i ta vrednost može da se menja radi lakšeg shvatanja ovoga što prikazujem.
Ukratko, vrednost ukupne kamate raste linearno sa povećanjem broja meseci kredita ali rata ne opada linearno, već vrednost rate sve manje i manje opada, tj. teži nekoj vrednosti.

U tabeli sa vrednostima je dat samo isečak kamate u procentima, kamate i evrima i mesečne rate, dok prelaskom miša preko grafika imate u svim nacrtanim tačkama te vrednosti.

Ovo sam napravio čisto da vidite da nije svejedno koliko će vam trajati kredit, jer rata kredita ne pada toliko koliko vam raste kamata, tj. pošto najverovatnije nemate uticaj na kamatnu stopu, onda barem da imate uticaj na period trajanja kredita, što manji kredit, veća ušteda.

Primer: Ukoliko uzmemo da je vrednost kredita 50.000e, kamatna stopa 5% dobijamo sledece vrednosti pri vecim periodima trajanja kredita:

Period: 336m (28g)
Ukupna kamata: 43.000e
Mesečna rata: 277e

Period: 360m (30g)
Ukupna kamata: 46627e
Mesečna rata: 268e

Dakle za 9e više, koliko bi bila mesčna rata ako biste smanjili trajanje kredita za 2g, imali biste 3600e manje kamate da platite!!!

Uputstvo: pomeranjem klizača kamatne stope, menjaju se izracunate vrednosti.



Kredit:
Period od: -
Kamata [4-10]: %
   
Br. meseci Kamata [%] Kamata [€] M.rata [€]
60
120
180
240
300
360
Web hosting by Somee.com